2013年3月，A县某银行与甲、乙签订《个人购房借款/担保合同》。约定甲、乙向该银行申请个人住房按揭贷款，金额15万元，期限10年（2013年3月19日至2023年3月19日），用于购买坐落于某小区的房屋。甲、乙以其购买的房屋为该《个人购房借款/担保合同》项下全部债务提供抵押担保，并办理了预抵押登记，但截至目前该笔借款尚未办理正式的抵押登记。贷款发放后，被告甲、乙前期尚能依约履行，但后期无法正常还款，至2022年4月20日，逾期本息合计89819.45元。经多次催要无果，该银行诉至法院，要求甲、乙归还借款，并判令该银行对案涉预告登记财产的处置价款有优先受偿权。
　　法院经审理认为，根据《物权法》第20条的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。某银行作为房屋抵押权预告登记权利人，在未办理房屋抵押权登记前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对该房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实抵押权，故该银行主张对案涉预告登记财产的处置价款享有优先受偿的诉讼请求，法院不予支持。本案依法判决后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。

　　法官说法
　　商品房抵押权预告登记制度的创设目的是满足预购商品房按揭贷款中当事人的担保需求，为商品房买卖市场交易安全保驾护航。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，即当物权登记条件具备的情况下，可依法办理不动产登记，在不具备登记条件的情况时可以阻止该不动产的变动，以保证今后物权的正常行使，具有准物权的性质，而不是一种现实的物权。在已办理预告抵押登记的情况下，除非债权消灭或者能够进行登记而不登记外，预告登记的效力始终存在，其指向的结果为抵押权的设立。在未办理房屋抵押权设立登记之前，房屋抵押权预告登记的权利人，就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
　　预告登记并不产生债务人不履行债务时从拍卖在建房屋的价款中优先受偿的法律后果，而只是对将来建成房屋所作的一种事先约束。当房屋建成后，债务人有履行在建房屋抵押合同规定的义务和在建房屋抵押预告登记的责任，配合在建房屋抵押预告登记权利人向房屋登记机关提出变更登记，转变为房屋抵押登记，从而实现在债务人不能清偿债务时，以拍卖、变卖建成房屋的价款优先受偿。因此，办理房屋抵押预告登记，银行不能取得抵押权。
　　

（杜凌霄）