租赁行为可以做到物尽其用，更好地发挥其价值，但在日常实践中擅自转租的行为却有可能会引发纠纷。近日，城固法院审结了一起租赁合同纠纷案件。
　　2023年5月，赵某通过路边商铺的招租广告认识了许某。经过一番洽谈后，赵某以为许某是该商铺屋主，许某也未向赵某告知商铺的权属情况，双方便订立书面租赁协议，约定赵某承租该商铺用作奶茶店经营，租期一年，每月租金2000元。当天，原告赵某通过微信转账将24000元支付给许某，许某将房屋钥匙交给了赵某，赵某开始对该商铺进行装修。
　　两天后，该商铺所有权人龙某得知许某转租行为后，通知许某解除合同，并要求赵某停止装修、立即撤离，后又更换了商铺门锁，致使赵某无法使用该商铺。原来，商铺所有权人龙某此前将商铺租赁给许某，许某此时又将商铺转租给不知情的赵某，其转租行为并未得到龙某的同意。无奈，赵某只能要求许某返还租金，在多次要求许某退还租金遭拒后，便向法院提起诉讼，请求判决许某退还租金24000元。
　　《民法典》第703条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第716条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　根据原被告之间的租赁协议、微信转账及当事人陈述，可以确认原被告之间租赁商铺的事实。因被告许某并非商铺的所有权人，其享有商铺租赁权的权利基础系与龙某之间的租赁合同关系，现商铺所有权人龙某以商铺不得转租和转租未经其同意为由，解除了与许某之间的租赁关系，致使原告赵某已无法实现租赁商铺的目的，故赵某有权要求被告许某退还租金24000元。

　　法官说法：
　　转租行为在日常生活中较为常见，在涉及房屋租赁时，无论出租人或承租人都应多加注意：承租人应注意审查房屋权属情况，了解出租人是否享有房屋所有权或转租权，确定转租合同的租赁期限是否在原租赁合同的终止日期前，尽可能了解原租赁合同中的相关约定，避免承担风险；房屋所有人要注意观察出租房屋动态，发现擅自转租及时作为，以维护自身合法权益。

（刘彬）